如果二手房與新房價(jià)格完全一樣，澳洲移民如何選擇？

我相信，多數(shù)人一定會選擇新房。那么為什么二手房市場依然受很青睞呢？其中一定有它存在的原因和道理，所以我們就要去思考究竟它的優(yōu)勢是什么，劣勢是什么，與自己的需求關(guān)系如何，搞清楚了這些關(guān)系，做決定，就會容易很多。

新房VS二手房

總的來說，同一個(gè)區(qū)域，同一條街道，同樣面積的物業(yè)，在基本條件一致的情況下，二手房價(jià)格一定是低于新房的。為什么？

我認(rèn)為原因有以下幾點(diǎn)：

1. 市場供需決定

不論是別墅還是公寓，土地或者空間都屬于有限資源，人口在增長?？偟男枨笤谏仙?，一個(gè)區(qū)域的供給從長期看都是有限的，物以稀為貴，也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)講的供需決定價(jià)格，這是亙古不變的原理。

2. 建筑成本上升

10年前的建筑材料、土地價(jià)格、人工費(fèi)用等與10年后當(dāng)然不可同日而語。一般來講，二手房的價(jià)格會比同區(qū)的新房低，這是一定的，也是市場規(guī)律，我們無法改變。房價(jià)總的趨勢一定是上升的，切勿患得患失，說什么“要是我?guī)啄昵百I就好了”的話。

有一位客人跟我說10年前悉尼北區(qū) Chatswood 2居才40萬澳元。我反問她：“那時(shí)候貴不？”她不再作聲。10年后，這套房子已然變成二手房，2013年時(shí)，Mirvac在此的新房價(jià)格能突破85萬澳元，還被搶購一空，我估計(jì)那套二手房現(xiàn)在價(jià)格也不過75萬澳元。這就好比前人栽樹，后人乘涼一樣，只不過，前人收獲了35萬澳元的資本增長，而后人不過是在沾沾自喜以為自己賺了10萬澳元罷了。便宜一定有便宜的道理。

3. 持有成本上升

拋開房產(chǎn)的投資價(jià)值不說，房子作為一種商品，屬于消耗品。房子的維護(hù)費(fèi)用在慢慢上升，物業(yè)費(fèi)在上漲。幾年前悉尼Wolli creek的一處物業(yè)2居開盤物業(yè)費(fèi)850澳元，如今已經(jīng)飆升到1,600澳元一季度了。當(dāng)然，這個(gè)例子比較極端，但是道理是明確的。房子也好，汽車也罷，該保養(yǎng)時(shí)得保養(yǎng)保養(yǎng)，就需要錢，至于其費(fèi)用多少，與新房差價(jià)又有多少，就具體問題具體分析了。

4. 折舊幾乎為零

對澳洲房產(chǎn)有點(diǎn)了解的人士對于澳洲特有的政策負(fù)扣（Negative  Gearing）一定略有耳聞，它是澳洲在會計(jì)上講的賬面折舊。

舉個(gè)例子你就明白了，假設(shè)你在澳洲１年的稅前收入為4萬澳元，那么按照稅法，這一年要交給政府的稅為7000多澳元，到手里也就33000澳元，如果有物業(yè)的話，按照澳洲法律，房子的折舊是可以抵稅的。房子也好，車也好，都有折舊，區(qū)別在于房產(chǎn)不屬于消費(fèi)，因?yàn)樗怯邢拶Y源，所以是升值的；車就不同了它不是有限資源，屬于消費(fèi)，所以是貶值的。

因此，房產(chǎn)的折舊不叫折舊，而叫賬面折舊，也就是說，盡管按照會計(jì)學(xué)來報(bào)是虧損的，但實(shí)際上它是升值的。那么這位年收入4萬澳元的朋友如果有一套新房和10年舊的房子會有什么不同呢？

不談租金利息差，只談?wù)叟f，新房子的折舊在前７年是呈現(xiàn)逐年遞減的，第一年能達(dá)到13,000澳元，如果年收入40,000澳元，13,000澳元既然作為折舊，也就是虧損，是不予繳稅的，沒聽說過誰做生意賠錢了，還得上稅，所以13,000澳元作為虧損，就相當(dāng)于是免稅的，從收入中減去，就相當(dāng)于他這一年的收入為27,000澳元，27,000澳元要交多少稅？約3150澳元，因?yàn)檫@套房子免去了多少稅？7,000－3,150＝3,850澳元。50%的稅就免掉了。

而這只是第一年，第二年、第三年、一直到第七年，這套房子都可以幫你退稅，只不過是逐年遞減，從而少交很多稅，這種效果在收入很高、房產(chǎn)很多時(shí)，效用更加巨大。因此，對于澳洲當(dāng)?shù)厝硕裕绕涫歉呤杖肴巳?，如醫(yī)生、律師等，合理避稅的確是澳洲房產(chǎn)投資一大優(yōu)勢。

但是二手房呢？7年新的二手房，很多看起來賣相也不錯(cuò)，但是在退稅這一點(diǎn)上，優(yōu)勢幾乎為零。

因此，對于剛開始工作的投資人，推薦他們?nèi)タ紤]新房，為未來退稅做準(zhǔn)備，原因就在此。投資人一定要學(xué)會未雨綢繆，學(xué)會為自己布局，別一上來就要戶型圖。

以上幾點(diǎn)是最主要的區(qū)別，貌似是在打壓二手房，回到文章開頭的那句話，凡事都是相對的，如果同區(qū)二手房與新房非常雷同，價(jià)格就是很誘人，比如二手房主當(dāng)時(shí)特別缺錢，就要低價(jià)出售，或者你心儀的某個(gè)區(qū)域就是沒有新房，為什么不能考慮二手房？

下面說說新房

在澳洲房產(chǎn)銷售一般是以樓花為主，也就是國內(nèi)所稱的期房。對于一些投資人而言，尤其是有過不愉快經(jīng)歷的，對于澳洲的樓花痛恨至極，說什么就要選擇二手房。反倒有種矯枉過正、投鼠忌器的感覺。我倒覺得大可不必。

人是視覺動物，多數(shù)人相信肉眼能看得到的事物，很多樓花連地基都沒挖呢，樣板間也沒有，叫人家怎么買？這的確也是一個(gè)不可回避的問題。

讓我們來看一個(gè)比較經(jīng)典的變化。

這個(gè)變化發(fā)生在日后成為“留學(xué)生半島”的區(qū)域—Rhodes在悉尼，Rhodes作為悉尼唯一兩個(gè)帶火車站的半島之一，對于剛登陸的學(xué)生及家長而言是極為有吸引力的，再加上很多中國買家命里都缺“水”，水有了，車站有了，大肆買入就不足為奇了。

一個(gè)大型小區(qū)，每一期進(jìn)入的人群都不同，總的來說，越早進(jìn)入的人越理性，風(fēng)險(xiǎn)也較大，但價(jià)格低；越晚進(jìn)入的人越感性，風(fēng)險(xiǎn)較小，但價(jià)格高。這在一定程度上來說，也是很公平的。當(dāng)然也要考慮買家有需求的時(shí)間不同的因素。但是有些買家在早期被告知這樣的項(xiàng)目時(shí)的嗤之以鼻的表情卻依然在我的腦海中。

很難去評判對與錯(cuò)，畢竟每個(gè)人的財(cái)富積累快慢與個(gè)人的性格和經(jīng)歷有關(guān)系，因人而異。

但有一點(diǎn)是不可忽略的，就是新房對于一部分資金較緊張，又一定要買房的客人是非常適合的。為什么呢？下面來看一個(gè)例子。

Ken，34歲，福建長樂人。來悉尼4年，以體力勞動為主，收入不高，最近想買一套房，未來把家人接來澳洲一起生活。他手里目前只有6萬澳元。

如果選擇二手房，他需要馬上準(zhǔn)備房款的至少20%，假設(shè)貸款80%，銀行估價(jià)等方面都沒問題，那么他只能選擇30萬澳元的一套二手房。30萬澳元在悉尼能買啥？既然是一家人，最少也得2居。粗略在網(wǎng)上查了一下，在新南威爾士省，基本都是叫不上名的地方。選擇非常之少，而且房子舊得一塌糊涂。說到底，這個(gè)出價(jià)是不合理的。

如果選擇新房，首付10%，2-3年樓花，他完全可以選擇一套60萬澳元的物業(yè)，既然家人也要幾年后才來，那么先鎖定今天的價(jià)格，努力工作，若再懂點(diǎn)投資，或許能選擇一套幾年后房價(jià)升值也不錯(cuò)的區(qū)域中的物業(yè)，而且是新房，未來還能退稅，離主流文化區(qū)域也不會太遠(yuǎn)。

以上的例子，新房的優(yōu)勢顯而易見。

以上的例子若加以修改，如下：

Ken，34歲，福建長樂人。與太太來悉尼4年，太太最近懷孕了，不想租房子住了，最近想買一套屬于自己的房子，他手里目前只有6萬澳元。

如果是這樣，二手房的優(yōu)勢就出來了，這叫剛需。盡管他的預(yù)算在悉尼還是低了點(diǎn)。若他最終選擇二手房，我還是非常理解的。