想投資移民澳洲注意，現(xiàn)在，境外資產(chǎn)配置成為主流趨勢(shì)已成為事實(shí)。根據(jù) FT Confidential Research 的數(shù)據(jù)顯示，可支配資金在 60 萬(wàn)-600 萬(wàn)人民幣的家庭，境外資產(chǎn)的配比已超過(guò) 25%。

對(duì)于中國(guó)的房產(chǎn)投資人來(lái)說(shuō)，依然是房產(chǎn)為王，住宅業(yè)務(wù)再次成為中國(guó)海外投資者的首選，這部分高凈值家庭中有 71.6% 的受訪者表示，他們?cè)诤Ｍ鈸碛凶约旱淖≌飿I(yè)。

在諸多的境外投資目的地中，各個(gè)國(guó)家都有著各自的投資優(yōu)勢(shì)。其中最主要的有美國(guó)，英國(guó)，澳大利亞和加拿大。

海外可選擇的房產(chǎn)投資市場(chǎng)各有不同，澳大利亞在境外投資占比中名列前茅，但澳洲房地產(chǎn)為什么會(huì)處于并長(zhǎng)期處于供給不足的狀態(tài)？

首先我們做房產(chǎn)投資的時(shí)候肯定都是以回報(bào)為目的的，主要的有兩種，一種就是資本增值，另外一種是租金回報(bào)。決定他們的回報(bào)的最主要的原因是供需矛盾。

這一點(diǎn)以我們國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)舉例，大家可能更有感觸。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然深受政策調(diào)控影響，似乎跟市場(chǎng)本身的關(guān)系沒(méi)有那么大，但實(shí)際上，供需的矛盾對(duì)中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)影響是非常大的。我們這么分析一下：在 59-61 年三年自然災(zāi)害之后，新中國(guó)新生人口開(kāi)始井噴式暴增，當(dāng)時(shí)很多的家庭都至少有 3、4 個(gè)子女，當(dāng)八十年代這些子女成年之后，對(duì)于住房的需求加劇了原有福利分房制度的不合理，這也是由于巨大的剛需和供給的不足，推動(dòng)了國(guó)內(nèi)在1980年左右開(kāi)始了商品房的發(fā)展。接下來(lái)的一波就是我們 80 后這一代人，當(dāng)我們成家立業(yè)，開(kāi)始考慮結(jié)婚買房的時(shí)候，人口紅利又讓房地產(chǎn)進(jìn)入到了最輝煌的時(shí)期。

同樣的原理我們可以用來(lái)衡量各個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)市場(chǎng)潛力。例如美國(guó)，加拿大，澳大利亞，這些國(guó)家都是典型的移民國(guó)家，擁有大量的涌入人口。而中國(guó)和印度，有著大量的新生人口，這也是為什么這些區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)在需求上都是非常的強(qiáng)盛的。而像英國(guó)，日本這樣的低生育率，從整體的人口需求上來(lái)說(shuō)并不是房產(chǎn)投資的很好場(chǎng)所，這兩地房產(chǎn)的漲幅，讓投資人更多的看中的是英鎊探底后的反彈和日本房產(chǎn)危機(jī)之后的恢復(fù)機(jī)會(huì)。

澳大利亞是一個(gè)較為年輕的國(guó)家，大量的人口都是當(dāng)年二戰(zhàn)之后的移民潮而來(lái)的初代移民，以及后面 Baby Boomer（1946-1964 年）這一代。澳洲現(xiàn)在的退休年齡是 65 周歲，平均壽命是 85 周歲。所以從 2011 年開(kāi)始已經(jīng)有大量的 Baby Boomer 開(kāi)始步入退休生活。

對(duì)于澳洲政府來(lái)說(shuō)，2011 年開(kāi)始，大量的勞動(dòng)力進(jìn)入到退休階段，而作為一個(gè)高福利國(guó)家，退休公民往往不僅不繳納稅收還能領(lǐng)取高昂的社會(huì)福利，如果后續(xù)沒(méi)有年輕的勞動(dòng)力來(lái)支撐國(guó)家經(jīng)歷發(fā)展動(dòng)力，這對(duì)政府來(lái)說(shuō)壓力就太大了。

所以澳大利亞有兩個(gè)非常重要的政策方向：

1、鼓勵(lì)生育

在澳洲，生孩子有各種各樣的補(bǔ)貼，有家庭稅務(wù)補(bǔ)助計(jì)劃，托兒費(fèi)用的補(bǔ)助，低收入的補(bǔ)助，請(qǐng)了假照顧孩子還有補(bǔ)助，總的來(lái)說(shuō)就是再苦再窮也可以生孩子。現(xiàn)在澳洲的各個(gè)城市到處都能看到嬰幼兒，這些新增人口長(zhǎng)大后對(duì)于房產(chǎn)的需求是必然的。當(dāng)然政府不能單獨(dú)依靠生育來(lái)解決勞動(dòng)力的問(wèn)題。畢竟孩子到成年能參與工作是有十幾年的時(shí)間的。所以澳洲的第二大政策也是隨之而來(lái)。

2、移民增多

政府發(fā)現(xiàn)到 2011 年大量人口進(jìn)入老齡狀態(tài)，所以原本維持在 16 萬(wàn)多的移民配額在 2012 年提高到了 184998，隨后到了 190000，一直維持到現(xiàn)在。對(duì)于房產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，新來(lái)的移民人口，不管是租房還是買房都是很大的剛需力代表。

澳洲人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的這兩個(gè)政策無(wú)疑給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了人口紅利，這一波狀態(tài)還至少將一直持續(xù)到 2031 年（第一批 1946 年出生的人，到達(dá)平均壽命 85 歲）。

那么，上面的段落說(shuō)了澳洲對(duì)于居民住宅有著非常強(qiáng)大的需求。那另一方面的就是與之對(duì)應(yīng)的供給呢？

澳洲的住房供給一直是小于整體的住房需求的。在2014年的時(shí)候甚至住房的累積缺口超過(guò)10萬(wàn)套——以下圖表中藍(lán)線是需求，綠線是供給，紅線是供不應(yīng)求的累積差額。

在澳洲供給的不足主要是由于以下幾個(gè)原因：  

1、嚴(yán)苛的開(kāi)發(fā)控制

在澳洲這個(gè)法制國(guó)家，土地私有化，對(duì)于一個(gè)區(qū)域的規(guī)劃需要經(jīng)過(guò)層層投票和商討，整個(gè)流程相當(dāng)?shù)穆L(zhǎng)。 

2、嚴(yán)格的土地釋放流程

經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)流程審批之后，到真正的土地釋放開(kāi)始建造之間，其中便進(jìn)入了新一階段的文件審批，又是一個(gè)新的繁瑣而漫長(zhǎng)的過(guò)程。

3、漫長(zhǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

關(guān)于這個(gè)點(diǎn)，往積極里想那叫做做事一絲不茍，往不好的講叫做效率低下。一般我們國(guó)內(nèi)幾個(gè)月可以建好的獨(dú)棟別墅，在澳洲基本需要1年的時(shí)間。

對(duì)于這種人口越來(lái)越多，需求變得越來(lái)越大，但是供給卻一直沒(méi)能跟上的市場(chǎng)，澳洲的供不應(yīng)求缺口顯然還是存在的，現(xiàn)階段依然還是需求大于供給。

除了供需矛盾，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)還有著很多國(guó)家沒(méi)有的穩(wěn)健性。

在 1987 年的時(shí)候澳大利亞就規(guī)定海外人士不允許購(gòu)買二手房。這個(gè)看似荒唐的政策卻是房?jī)r(jià)穩(wěn)定的一個(gè)定心丸。不論房產(chǎn)泡沫如何，新房的定價(jià)是多么的離譜。最終銀行貸款也好，二手房估價(jià)也好，都是按照本地二手房的銷售價(jià)格來(lái)作為依據(jù)的。就算是海外人士的熱情不減，資金再多，也無(wú)法直接沖擊本地的二手房市場(chǎng)。所以在一波波移民人口沖擊澳洲房市的時(shí)候，這里的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)依然非常的平穩(wěn)，很難出現(xiàn)非常規(guī)暴漲或暴跌的情況。

下圖是澳洲房?jī)r(jià)從 1926 年到 2016 年的數(shù)據(jù)，藍(lán)線是澳洲住宅房產(chǎn)在 1926-2016 的年度增長(zhǎng)曲線，它的年均增幅在 11%。可觀并且非常的安全穩(wěn)健。

最后，簡(jiǎn)單一提：作為中國(guó)的前三大教育輸出國(guó)，澳大利亞的教育質(zhì)量在中國(guó)乃至全球也被廣泛認(rèn)可，在 2016 年澳洲政府也正式開(kāi)放了小學(xué)生留學(xué)簽證。而隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的暴漲，對(duì)遺產(chǎn)稅房產(chǎn)稅的擔(dān)憂，以及投資環(huán)境的苛刻，空氣質(zhì)量和食品安全的隱患，越來(lái)越多的家庭開(kāi)始選擇置業(yè)澳洲，為自己也是為子女做將來(lái)的打算。

對(duì)于海外資產(chǎn)，越來(lái)越多的人之所以會(huì)選擇投資，更多的是在于看中它的穩(wěn)健安全，看中的是它未來(lái)帶給自己的保障，并且在一定程度上分散自己的資金風(fēng)險(xiǎn)。

所以，所有計(jì)劃移民澳洲的人要懂得，今后澳洲的房產(chǎn)不一定以怎樣的趨勢(shì)發(fā)展，還是那句話，要移民就趁早！